北京798艺术区

　　创意地产，方兴未艾。当越来越多的老工厂迁离城市中心，相当规模的旧厂房厂区被遗留下来，如何合理有效地利用这些资源，为越来越多的绿色环保、高增长率的创意企业提供办公环境，是创意地产市场面临的重要话题。而面对类似北京798、上海8号桥创意园等创意基地的诞生，旧厂改造这种在城市更新过程中产生的创意地产已然成为文化地产市场一道靓丽的风景线。

　　从市场黑马到带来直接收益的主力军，创意正在为地产的发展带来一种全新的思路。

　　创意地产是房地产业和创意产业的融合，其核心是新型商业地产运作，主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住宅。创意地产作为一种交叉产业，它既是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支;创意地产既引领现代都市创意风尚，以创造意义为底蕴，又以经营文脉、时尚、体验为特色，达到资本投资收益和人文价值建树并重的效果。

　　就目前来看，国内创意地产的发展趋势大多还是以老建筑改造为主，主要针对功能单一、规模小，无法提供大规模集中创作交流的基地。不过随着社会的进步，消费群体要求的提升，创意地产对今后国内房地产市场发展将起到重要作用，创意地产不仅能满足人们不断提升的精神生活需要，而且也将进一步开拓房地产市场，使之更趋多元化。

　　老房子变金矿

　　将创意产业与房地产业实现资源共享与互动发展，提升房地产的品质与内涵，是当前创意地产的主要表现形式。老厂房通过改造，不仅让一个城市保留下了历史的记忆，也让园区在注入创意元素后，提升了产业本身的价值，变成一座新的金矿。

　　北京的798艺术区就是一个显著的案例。陈旧破败的老厂房，在经过一番妙笔生花后，俨然成为当下最流行的房地产元素——创意地产。而靠艺术家搞创作、搞展览起家的798，如今成为雕塑、绘画、摄影、设计等各种文化艺术形式汇集的聚集区，已经形成了一个比较完整的产业链。老厂房、老房子与新兴创意产业的新老结合，本身就带有很强的创意性。798已成为了一个艺术的代名词，不但在国内成为艺术设计交流、展示的先驱，在国外也具有一定的知名度。

　　同样，上海8号桥创意园区，在建设之初，就采纳了日本HMA建筑事务策划的设计方案。这座上世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房，在基本保持原有厂建布局的前提下，以7栋旧建筑为架构，通过注入新元素、新旧结合的创造，增加室外、半室外空间，提供更多自由活动及交流空间。

　　北京798、上海8号桥的现象，充分体现了创意在地产开发中的商业价值。一个废旧闲置的厂房，如果当初以做厂房的思路出租，那么，现在它仍会孤零零地等待着下一个租户。可以说，正是一个创意的火花开辟了现今人气十足的商业区。

　　增值空间大

　　有人说，一个具有成功创意的项目也许不能保证项目的成功，但一个成功的项目则必须拥有一个自己的创意。

　　据数据显示，目前国内官方正式授牌的文化创意产业园区数目超过1300个，其中，仅上海市市级的文化产业园区就有100多个，北京市市级的文化产业园区有30个，区级至少上百个。另据报道，山东有40余处省级产业基地，广州的文化创意产业园不下30个，深圳已建、在建和规划待建的文化产业园区和基地50多个。

　　在经历了快速发展期后，创意园区行业进入了“品牌扩张”的激烈竞争阶段，涌现出一批具有丰富商业地产运作经验，并已建立起一定品牌知名度的园区经营公司。考虑到目前创意地产尚处于快速发展的起步阶段，同时旧厂房等可改造资源充足,创意园区的长期市场空间仍然十分充裕。目前创意园区项目的收益主要来自级差地租、批零差价、改造装修以及增值服务4个方面，投资增值的空间较为明显。同时，在金融危机和高压的房地产政策中，以北京、上海为例，创意园区体现出更强的抗跌性。

　　建设莫入“误区”

　　从目前国内的创意园区运作模式可以看出，创意地产主要通过商业地产范畴内的商铺、商业街、办公楼和其他商业设施的改建、新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁或销售的方式，提供给从事创意产业的个人或者机构单位。创意地产或通过老建筑文化资源的发掘，或通过新建筑文化形态的创新，塑造创意地产的灵魂。美国未来学家阿尔文·托夫勒曾预言：“资本的时代早已过去，创意的时代已经来临。谁占领了创意的制高点谁就能控制全球!”

　　但又不可否认，长期以来业界对创意地产或者说文化创意地产的认识都仅停留在直观感受的层面，很少有系统的研究和全面的认知。创意地产往往成为概念的误导和资本市场上的噱头。当前国内创意园区的发展也面临一系列困局。

　　易居房地产研究院创意地产研究室主任戴承良认为主要有三点：“第一，创意产业和空间开发的脱节。很多所谓创意园区却只是充当了写字楼的功能。第二，同质化严重，创意园区没创意。运营商都希望入驻的是画廊、设计、动漫、新媒体等常规创意企业，园区定位同质化程度较高。第三，国内对创意产业的理解还比较狭窄。主要还是围绕艺术工作者和常规的创意企业，不少产业园区缺乏生活配套，特别缺乏创意人士需要的创意生活场所及氛围。”

　　创意在地产项目中究竟应该如何发挥应有的作用？

　　戴承良提出，做创意地产先做产业人，再做开发商。将创意产业与房地产业实现资源共享与互动发展，提升房地产的品质与内涵。

　　业内专家也提示：谨慎推进增量开发，积极参与存量调整，在更深层面上，抓住品牌扩张和规模效应两大发展主旋律，行业价值的挖掘最终需要寻求与资本市场的对接。