导言：去年以来，北京市委市政府加快推进全国文化中心建设各项工作，组建市推进全国文化中心建设领导小组，小组组长和常务副组长分别由市委书记和市长担任，确定“一核一城三带两区”的建设总体框架，提出建设文化创意产业引领区。而文化机构对老旧厂房也情有独钟，它们提供了富有历史气息的空间，只要改造更新，就能成为文化机构创作生产的重要场所。无论从哪方面看，老旧厂房向文创园转型，都是一条必经之路。但在老旧厂房“腾笼换鸟”为文创园的这条路上，也遇到很实际的问题和困境。比如在《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》出台之前，老旧厂房转型文创项目，改造中立项规划中遇到的灰色地带问题；以及《意见》出台之后，文创园区如何形成良性循环，实现创收和文化价值的双赢局面，这一切的问题都有待在摸索前进。

据初步统计，截止到2017年11月份，全市腾退老旧工业厂房242处，总占地面积共计2517.8万平方米，这些厂房大多数具备了历史文化功能和良好的硬件条件能改造利用。其中，109个老旧工业厂房已经改造利用了，面积是601.3万平方米，占全市249个老旧厂房总面积的23.88%。还有263正在保护改造利用，占地面积大约138.03万平方米，占全市的5.48%。107个待保护利用的老旧厂房，占地面积1778.48万平方米，占全市的70.64%。

随着大批工业企业的外迁，大量闲置老旧工业厂房如何转移升级的压力骤然而至。此外，还有大量物流仓储中心的非首都功能产业被转移出北京。如何让这些老旧厂房和物流中心重新焕发生机，既能保存特殊的文化价值，又能承载北京全新的产业发展使命，是一个巨大的挑战。

天宁1号文化科技创新园

西城文创园零突破：二热变身文创科技创新园

今年北京国际设计周期间，来自天宁1号科技创新园的“城市艺见”活动闯入了人们的视野。天宁1号这个前身为“二热”的地方以文创园的新身份重现，引人关注，这也是西城区老旧厂房转型文创园的首例。

早在2014年的时候，厂区停产，园内负责人就厂区的改造与相关部门签订了战略合作协议，共同推进厂区的保护和利用，2014年的10月份，天宁1号获得了北京市规委的批复。2016年10月，借助于西城区举办北京市文博会期间，天宁1号实现对外招商运营。

对于园区发展定位，天宁1号产业园副总经理杨崴崴表示，主要特别突出工业遗存的特色，促进文化金融融合性发展，完善基础设施的同时，天宁1号打造成具有国际水准的产业高端，行业领先，业态丰富的文化科技融合发展示范区。

天宁1号园区内的艺术作品

天宁1号的一期，改造后建筑面积为5万平米，主要是东侧和北侧。“在经济效能这一块，我们园区通过招商引资入住率实现100%，文创企业达到100%，根据我们测算，2017年实际上整个园区的年收入达到22万亿左右，核算每平米，达到15.56万，纳税1.82万，产业园区来讲，可以排在上游的位置，也是我们入住园区的企业收入纳税情况。” 杨崴崴说到。

如何让热电厂和天宁寺合二为一体，天宁1号的主创设计师刘宇光说不光要从建筑设施改造，最重要的是梳理内在的关系。北京天宁寺有九百多年历史，作为早期留存的建筑物，是北京的起点，在这样一个环境里去做设计和改造，和改造别的工厂环境是完全不同的状况。

天宁1号园区内的艺术作品

“我们提出了城市织补的概念，希望西城区利用我们的现状，比如首都博物馆，我们的白龙观，热电厂，还有天宁寺，广安门历史文化区，打造步行街区，让不同的元素能够连接起来，形成景观价值、历史价值、工业价值不同的元素交接在一起，形成很多意想不到的活力，这是我们一个大的想法。人进入园区里面慢慢感受我们的整体环境，从历史到未来的这样一个时间轴的发展，让整个区域变成一个共生，有原住民和工业的历史文化，形成有城市肌理和温度的发展路径。而并不是一次性规划的蓝图，把公共空间展开。这也是我们设计里面最想追求的一个结果，而不是在建筑本身多么的华丽，或者多么的形式感。我们更关注到，周边的这些生活设施，如何通过生活条件的改善，公共生活的引入，让社区的大众能够跟我们环境是一个整体，是一个共享的存在，所以园区其实希望和不同的人，包括文化和艺术，共同的参与到这样一种城市语境当中，为我们的城市提供更多的可能性空间。”刘宇光说到。

转型初期，作为典范的朝阳区

不光西城区，今年以来，作为文创产业园区典范的朝阳区，通过工业厂房改造利用、传统商业设施升级、有形市场腾退转型三种方式，朝阳区已有44家老旧工业厂房转型升级改造为文创产业园区，完成改造建筑规模223.1万平方米。

朝阳区曾是北京市的纺织、电子、机械、化工、汽车五大工业基地，旧工业厂房资源丰富。截至目前，朝阳区已有44家老旧工业厂房转型升级改造为文创产业园区，完成改造建筑规模223.1万平方米。朝阳区鼓励文创园区利用各具特色的文化空间建设艺术馆、美术馆、城市书屋，举办文化节、戏剧节、电影自习室、创意市集、艺术体验课等活动，积极推动文化产业与文化事业融合发展。

国家文创实验区管委会副主任王娟说，国家文创实验区引导一批老旧工业厂房转型升级文创产业特色园区，打造城市文化新地标。实验区内莱锦、懋隆、郎园、东郎、铜牛、吉里等24处老旧工业厂房“腾笼换鸟”成为文创园，不仅成为了首都的城市地标、朝阳的文化名片，更成为了首都市民休闲活动的“后花园”。

今年年初，《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》已经出台，国家文创实验区管委会相关负责人说，目前全市正在拟定指导意见的细则，朝阳区和文创实验区也将按照细则跟进配套政策。“我们平时在走访园区和企业接触时，也都会提相关要求，只是在存量空间内部的转型升级，不能有违建，原有建筑不能‘长高长胖’。”

在这批率先转型开发的先队里比如有来自位于朝阳路85号院的铜牛电影产业园。铜牛园内绿树环绕着低矮的红墙厂房，老纺织织布机陈列其中，复古工业风让这座文创园看起来酷劲儿十足。铜牛园区以前是做内衣的，在转型电影产业园之前是铜牛京纺物资有限公司库房。产业园董事长刘国宁说，由于老国企淘汰落后产能，公司的生产环节转移到河北、山东、江苏甚至缅甸等地。园区从库房转型升级为电影产业园，并于2016年开园。

“我们的定位是做国内最专业的电影产业园。如今，园区已基本满租，入驻园区的50多家电影类公司涵盖了电影产业链上下游各个环节，比如电影策划、投资、制作及发行，艺人工作室、明星经纪等。”刘国宁说，2017年，入园企业产值达20亿，远高于园区此前产生的经济价值。为让园区内外影视企业更好交流互动，电影产业园将园区自有的艺术空间开放，每年为园区企业提供免费使用机会。“这里有杜比全景声影院，可以举行首映式、发布会和看片会。”

梵石ITOWN

除了铜牛，还有像“梵石ITOWN-西店记忆”这样的新文创园区。梵石ITOWN位于北京朝阳区东四环边上的高碑店乡西店村，这是由一个玻璃厂仓库组成的几乎被遗忘的城市边缘地带。这些破败的玻璃厂建筑多以砖墙厂房为主，有的存放着玻璃制品，有的租给小加工厂生产涂料、石灰，还有的成了工人宿舍。

从区位价值来说，这些被遗忘仓库的位置毗邻国贸CBD，也占据了国际传媒产业带的核心位置，其实极具开发前景的价值高地。但是在2015年，这片仓库由于长期对外出租，私搭乱建现象较为严重，成为东四环五环间较大规模的棚户区，人口密集，内部环境恶劣。此外，园区内被多达5条纵横交错的铁路分割，不时疾驰而过的火车，让这里变得更加嘈杂和混乱。

但仅仅一年过后，这个落魄的工业遗迹摇身一变，被设计变成一个颜值颇高的创意小镇，在这个崭新的创意园区，开阔敞亮的空间充满未来世界感，弧形墙体做成了鲨鱼的鱼鳃状。事实上，由于5条铁路线交会，在这里形成了一个天然的封闭区域，铁轨、火车营造出浪漫怀旧的氛围，所以这里大多被媒体、影视之类的创意人士青睐。

梵石ITOWN相关负责人表示，改造后ITOWN整体建筑面积约10万平米，摒弃传统租赁模式，园区规划了为不同发展阶段的企业定制的专属空间，其中有为总部型企业定制的独、合院办公空间；为中型企业定制的灵活办公空间；为轻量型企业定制的共享办公空间。除此之外，iCenter（中心商业）多维度商业业态的复合，实现IP资源聚合，ITOWN创造的不只是全新的商业空间，更是7x24小时小镇生活的策源地。

在梵石ITOWN小镇，目前，园区成功吸引并聚集了影视传媒行业的龙头企业，众多明星、艺人工作室和一线影视传媒企业，形成覆盖影视传媒全产业链条。电影公司的新作可以在园区内的小镇发布厅召开发布会、在影院举行首映礼；音乐工作室可以在露天广场举办一场音乐节；设计公司的最新创意产品，可以直接放进园区内的iShop展示和售卖……企业不用担心创作的产品找不到出路，文创园自身就能完成文创产品的展示和消费。

转型中的政策缺失

然而在文创园区形势一片大好的情况下，令人担忧的问题也同时存在，因为在袒露的已有政策文件中更偏向于战略方向的把控，缺乏相应的落地细则落地，导致文创园区经营者在实操时仍存在无法绕过的难题。

比如老旧厂房转型文创项目，如变更用地性质，高额的土地出让金会让企业难堪重负；不办理变更，后续改造中立项规划、建设施工、安监消防等一系列手续又难于办理。北京市文资办主任赵磊就表示，“两难”之中，企业也面临很大困扰，容易造成一些灰色地带。

 一直以来，文创园区的经营主体缺少必要法律的认定。在目前的产业门类标准和经营主体认定方面，北京市多数文创园区都陷入了相关手续不齐全、科学分类评估和保护利用引导缺失、后续改造“审批难”等困境。尤其是因为长期缺少产业支撑的配套政策条例，运营主体在法律上有些处于边缘化甚至“违法化”的状态。

亦花园

北京亦花园创始合伙人兼商管负责人的李洲在北京东南角的亦庄开发区，看中了一个腾退的物流中心，将其改造为“亦花园”文创园区。虽然项目的招商已经完成了65%，但因为项目的产权属性问题，园区也曾因此流失了很多客户。“有一些外资企业看中了亦花园的环境和服务，但是他们对入住手续的合法性要求是非常看重的，为了规避风险也没能入驻。” 

李洲表示，由于相关政策细则的缺失，在合法性问题上，只能采取与政府一事一议的办法。直到今年北京市出台的《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》，形势才有了改观的局面。意见指出，对改建、兴办非营利性公共文化设施的，依规批准后，可采取划拨方式办理相关用地手续。

也就是说对转型文创园区，且不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的，经评估认定并依规批准后，可实行继续按原用途和原土地权利类型使用土地的5年过渡期政策，过渡期内暂不对划拨土地的经营行为征收土地收益。对执行上述过渡期政策的，市文化创意产业主管部门要向规划国土部门提供相关证明文件，并对项目经营方向进行监管。过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，经评估认定并依规批准后，可按新用途、新权利类型、市场价，采取协议出让方式或长期租赁、先租后让、租让结合等方式办理相关用地手续。

这个政策的最大意义在于，园区经营主体第一次拥有了完全合法化的身份，可以继续依法依规开展业务经营和园区运营活动。其中尤其值得注意的是5年过渡期政策，以及提出通过“允许临时变更建筑使用功能”来解决改造建设“审批难”问题。      

 在李洲看来，这项政策的出台对文创园区发展是一项重大利好。他希望政府进一步将这个利好延伸到老旧物流中心的转型发展上来。他认为，政策中五年的过渡期有些短，很多项目在五年内是难以收回投资的。如果将过渡期改为八年，有了收益的保障，文创园运营者的热情将大幅提高，政策的落地效果将会更好。

园区运营业态有待深入和升级

在政策逐步落实中，不少人认为文创园区也衍发了新的问题，就是如何挖掘文创园区的深度价值。天宁1号“城市艺见”活动发起和策划人杨小波就提到，现有的案例中，园区多以租赁场地，长租办公，短租活动的经营业态呈现。在杨小波看来，对于一个城市的发展空间来讲，招租问题不是很大，难的是一个园区如何定义它的历史价值和未来价值。

草地上的音乐节

“天宁1号这个园区目前面临的是二期需要再规划，对于二期的规划和定义来讲，需要介入很深的文化产业职能，先做导向，在规划物业和招商，所以我们在这次‘城市艺见’设置论坛是这样一个起因。不管是规划和内容方，希望能给予一些所谓解决方案的路径和一些导向。此外，我们的艺术家擅长的通过视觉的方式让园区更富生命力，8个艺术家用了几个月时间，利用园区老废旧零部件，跟艺术语言形成一个新的作品，散落在很多地方小的东西，至少让周边社区的人来了能够愉悦视觉，好玩好看就行。”

孩子们在艺术家装置里快乐的玩耍

而在杨小波看来，除了视觉部分，其实最大的功能化很多园区没有挖掘出来，即跟社区产生关联，给社区提供服务，就是规划方做完物业之外，没有任何的社会价值和意义反馈。“所以我们用了4天的时间做了一个公共艺术的公众活动，还包括草地上的音乐节，针对于周围社区的儿童，也做了儿童美学的体验，有戏剧、有手作的体验。持续有这样的服务，大家也对这样的园区有了期待，能发起更多的人参与其中，才是最大的能量所在。”杨小波说，第二届的“城市艺见”会更聚焦城市里人的问题，环境的问题，利用园区如何再去发生更多的联动，才是一个共享时代的智慧。