虽时隔将近一月，苏州葑湄草堂上海缓拍事件仍然余音缭绕。尘埃尚未落定，各路媒体众说纷纭。2002年苏州开先河的政策解套并没解决古建筑上市流通的全部问题。 　　古建筑真正的价值在哪里？能否用常规的商品房价值评估体系作为其评判标准？市场的理解又存在多大的偏差？事实是，当前古建筑的市场培育程度几近空白的现状使先行者步履艰难。 　　然而，只有在国内整个古建筑保护系统工程的大背景中，才能折射出这一事件的耀眼光芒：无论成功与否，这是国内古建筑上市流通具有里程碑意义的探索，通过市场化运作达到古建筑保护目的的步伐已经渐行渐近…… 　　事件回放 　　 　　原定于3月31日下午在上海举行的苏州古建筑葑湄草堂拍卖会，“因综合原因，经各方商榷，暂缓举行。”一时掀起轩然大波。 　　因为此次拍卖是国内古宅首次公开上市进行产权交易，再加上高达5600万元的估价，深受各方关注。据介绍，自拍卖公告贴出后，要找拍卖公司及葑湄草堂开发商了解情况的记者就没断过，拍卖会当天更是有百余位媒体记者蜂涌而来。据称这正是造成葑湄草堂缓拍的主要原因。 　　“其实举办拍卖会两天前就决定要缓拍了。”葑湄草堂开发商、苏州市新沧浪房地产开发有限公司总经理史建华日前向记者解释说：“我们原本打算低调操作的，但贴出拍卖公告之后，国内媒体的关注远远超出了我们原先的预计，在这样的情况下进行拍卖，其成交价走高的可能性比较大，这样不利于草堂今后的对外招商工作。因此，在意向客户的要求下，公司决定对草堂实施缓拍。” 　　史建华认为，古建筑根本不同于普通的住宅产品，单纯的使用功能也不是它价值的根本所在。“一些媒体自称来自新沧浪的消息其实并未采访过我们”，他担心这样可能会对葑湄草堂的意向客户甚至整个古建筑市场造成误导。 　　政策破茧 　　 　　时间倒推至2002年10月，《苏州保护古建筑条例》公布，为尚未列入文物范围的控保建筑允许买卖开了先河，随后又相继出台了一系列配套鼓励政策及措施，在一定程度上吸引了众多社会力量投身于古建筑的保护事业中。 　　苏州市的做法也是不得以而为之。2500年历史为苏州古城留下了众多建筑遗产。苏州市文管会确定的250处“控保”古建筑散落在苏州古城的大街小巷，且大都年久失修，岌岌可危，每年都需要大笔资金投入维修，成为政府的一大负担。 　　记者了解到，2003年苏州文物部门开出了首批10处亟须抢修的古建筑名单，更提出在未来5年内对所有古建筑抢修完毕的目标。但首批抢修就需经费5000万元以上，而每年市里拨给的维修经费则是200万元，无异于杯水车薪。 　　据了解，在葑湄草堂上市拍卖会之前，苏州也曾有几处古建筑进行过交易，但由于产权问题，或者古建筑周边环境变化的原因，加上客户对古建筑购买过程中涉及的权属问题、将来的改建手续以及使用性质变更等问题也是顾虑重重，使得古建筑交易甚是艰难。 　　直到2005年2月，《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》发布。意见明确：允许和鼓励国内外组织和个人购买或租用直管公房古民居，实行产权多元化、抢修保护社会化、运作市场化。这份《意见》加上此后更加具体、有可操作性的措施，正是葑湄草堂一类的“控保”古建筑得以上市的政策依据。 　　专业支撑 　　 　　实际上让一般的社会力量直接参与古建筑旧房的拆迁并自行修复很难行得通，因为维修的技术要求高，搞不好会破坏古建筑的原有价值，使保护变成了破坏。而由专业公司拆迁修复再上市交易，才能使其本身的艺术价值和历史价值得以再现，并得到长期的继续保护。 　　据了解，新沧浪房地产开发公司是参与苏州古城街坊改造最早的房地产企业，近年来相继成功实施了苏州古城七个街坊的改造工程，占地近100公顷。改造修缮面积达50余万平方米，建造了一批带有苏州传统特色的建筑。然而即使是这样的公司，修复古建筑的投入和经历的时间也令人吃惊。 　　史建华介绍，新沧浪公司曾对清末诗人袁学澜的故居“双塔影园”进行修缮，2500平方米的面积，从动迁到修复历时就达四年多。 　　程序如下：该古建筑改造前有居民68户，公司先是搬迁，并与相关产权人及房管部门办理手续。接着根据苏州文管会提供的资料，查阅古建筑相关主人的生平资料，制定对古建筑的修缮方案并报批。方案通过后，再请香山古建筑的建筑施工队根据传统建筑的维修方法，采用专业的维修技术对破旧不堪的古建筑实行修缮…… 　　据了解，葑湄草堂占地2000平方米，建筑规模比较大，建筑造型也较有特色。其修复过程和“双塔影园”类似，施工材料和技术又作了很大改进，历时五年才竣工并通过验收，展示了苏州传统建筑和园林的精髓。 　　价值体现 　　 　　从以上内容来看，“控保”建筑从修复到上市流通，开发商付出的成本巨大。照史建华的粗略估算，剔除时间成本，葑湄草堂的成本在4000万元以上。但仅以成本作为参照来确定其出售价格，并不是市场化的估法。 　　史建华认为，像葑湄草堂这类“控保”古建筑的价值体现在三个层面：一是使用价值；二是玩赏价值；三是收藏价值。很显然，这是普通商品房所不具备的，因此史建华更倾向于将其当作一种收藏珍品来看，而且它还有收藏品所不具备的使用功能，比如可作为高级会所之类的经营场所。 　　他强调，使传统“控保”古建筑具备现代建筑使用功能是个重要的探索方向，但一味地强调性价比来衡量其市场价值就有失偏颇，“控保”古建筑毕竟不是普通的商品房产品，它是一种可以使用的收藏品，而一些不具备任何使用功能的收藏品照样价值连城。 　　“我们现在所面临的，就是培育市场的认知度问题，这需要时间。”史建华说。他认为，作为“控保”古建筑，葑湄草堂的稀缺性就是一种价值，就像世界上不可能再有一幅《向日葵》或《蒙娜丽莎》的画一样。 　　葑湄草堂所承载的历史和文化也是一种价值，走进葑湄草堂，就如同一幅打开的历史画卷，能嗅到上百年前苏州盛世繁华的味道，触及2500年苏州历史与文化积淀的精髓，享受一种超越时空的体验，一砖、一木、一石、一景都可能是一段故事、一种思想……正如苏州市副市长朱永新曾经说的那样，“如果要把古建筑的无形资产都打入价格中，没有谁能买得起。” 　　“因此，这样的古建筑，对持有者本身来讲就是一种精神上的满足，一种身份和品味的象征，甚至可能会因此在历史上留下一笔。”史建华说，这种体验是与选择在留园或拙政园附近居住无法相提并论的，待市场培育成熟后，其价值更是难以估算。 　　史建华透露，鉴于古建筑自身的特点，公司有意将葑湄草堂拿到央视《鉴宝》栏目进行推介，甚至会考虑将其拿到古董市场上进行交易。中国楼市记者 伍文龙 苏州报道

来源：雅昌艺术网